海南省三亚市中级人民法院

民事判决书

                                                             （2017）琼02民初14号

原告：陈永明，香港特别行政区居民，男，1934年6月27日出生，汉族，港澳居民来往大陆通行证号码H0854730201，住香港北角英皇道52号康明苑36楼B室。

委托诉讼代理人：张世煜，海南邦威律师事务所律师。

被告：深圳市泰宏房地产经纪有限公司，住所地深圳市福田区景田东路润丰园汇诚阁1705室。

法定代表人：刘宏，该公司总经理。   

被告：深圳市泰宏房地产经纪有限公司三亚分公司，住所地海南省三亚市滨海路65号。

法定代表人：刘宏，该公司总经理。

被告：三亚泰宏房地产经纪有限公司，住所地海南省三亚市河东区临春路四村145号铺面。

法定代表人：刘军，该公司总经理。

三被告共同委托诉讼代理人：陈正伟，海南唐海律师事务所律师。

三被告共同委托诉讼代理人：徐秉仕，海南唐海律师事务所律师。

原告陈永明与被告深圳市泰宏房地产经纪有限公司（以下简称深圳泰宏公司）、深圳市泰宏房地产经纪有限公司三亚分公司（以下简称泰宏三亚分公司）、三亚泰宏房地产经纪有限公司（以下简称三亚泰宏公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈永明的委托诉讼代理人张世煜、被告深圳泰宏公司、泰宏三亚分公司、三亚泰宏公司的共同委托诉讼代理人徐秉仕到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。

陈永明向本院提出诉讼请求：1、请求判决解除陈永明与泰宏三亚分公司签订的《房屋买卖合同》；2、判决三被告返还陈永明已付购房款31万元及自2015年1月4日起至实际返还之日止的利息；3、判决三被告返还陈永明双倍定金4万元；4、本案诉讼费由三被告承担。事实与理由：2015年1月4日，陈永明与泰宏三亚分公司签订《房屋买卖合同》，约定陈永明购买泰宏三亚分公司位于三亚市河西区和平街大元大厦第十层1019号房，房屋建筑面积60.88㎡，总购房款为61万元，若泰宏三亚分公司未能按时将房屋交付给陈永明使用或违约，应返还全部购房款，加倍返还定金。陈永明按照泰宏三亚分公司要求转账购房款31万元（含定金2万元）给三亚泰宏公司，泰宏三亚分公司出具购房款收据给陈永明。签订合同后，陈永明才得知涉案房屋的权利人不是泰宏三亚分公司，且截至目前各被告也没有将涉案房屋交付给陈永明使用，更不用说将涉案房屋过户至陈永明名下。现合同已履行不能，陈永明要求解除合同并返还购房款及赔偿损失，但遭被告拒绝。泰宏三亚分公司作为分公司虽有诉讼主体资格，但其责任依法应由深圳泰宏公司承担。综上，三被告的行为已严重损害了陈永明的合法权益，请求法院依法支持陈永明的诉讼请求。

三亚泰宏公司辩称：三亚泰宏公司只是代收房款，与本案没有关系，并不是本案适格主体。

深圳泰宏公司、泰宏三亚分公司辩称：我司不同意解除合同，因为泰宏三亚分公司有向陈永明交付房屋，根据合同条款第六条约定，双方同意房屋正式交付2年内办理产权证，但陈永明不同意接收，由此造成合同后续履行不能，这是由陈永明引起的。最后，涉案房屋是从陕西国际信托有限公司买过来的，产权证涉及到的另案正在诉讼中，房屋过户的条件还不完全具备，原因不在于二被告。因此，合同应当继续履行，而不是返还购房款。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、2015年1月4日，陈永明与泰宏三亚分公司签订《房屋购买合同》，约定：陈永明购买泰宏三亚分公司位于三亚市河西区和平街大元大厦第十层1019号房，房屋建筑面积60.88㎡；该房屋协议价格为人民币61万元，协议签署时，陈永明支付定金人民币2万元，剩余房款人民币59万元在2017年1月4日前付清；若陈永明未能按照约定时间按期交付购房款余额的，泰宏三亚分公司有权单方面解除协议，并有权将该物业另行转让，陈永明所付定金不予退还。《房屋购买合同》第十七条双方约定补充条款：若泰宏三亚分公司未能按时将房屋交给陈永明使用或违约，应将全部已交房款退还给陈永明，订金加倍奉还；陈永明分两次向泰宏三亚分公司支付房款，2015年1月4日支付人民币31万元，剩余房款人民币30万元，于2017年1月4日前取得房产证后付清；另卖方保证，售卖的房屋领取房产证后可以单独自由出售。被告提出陈永明提交的《房屋买卖合同》的补充条款是用笔后添加的，对其真实性存在异议。该《房屋买卖合同》为一式两份，被告提出异议，但未提交自己保存的合同进行比对，也未能提交其他任何证据证明该《房屋买卖合同》补充条款系伪造，对该《房屋购买合同》的真实性，本院予以确认。虽然补充条款中记载的是“订金”，但结合《房屋买卖合同》的第三条及整体合同意思，应认定该处表述含义实为“定金”；2、陈永明于2015年1月4日前分三次向三亚泰宏公司转账共计人民币31万元（含定金人民币2万元），泰宏三亚分公司向陈永明出具了购房款31万元的收据，泰宏三亚分公司系深圳泰宏公司的分公司。目前涉案房屋产权人为陕西省国际信托股份有限公司，涉案房屋尚未交付陈永明使用。对上述事实，本院予以确认。

另查明，2009年11月，陕西省国际信托股份有限公司将三亚市河西区和平街大元大厦第9-10层共两层房产（含涉案房屋）转让给西安京祥投资咨询有限公司，产权变更手续尚未办理完毕。2010年2月26日，西安京祥投资咨询有限公司将上述房产转让给泰宏三亚分公司，双方签订了《协议书》，后因泰宏三亚分公司未能付清购房款，西安京祥投资咨询有限公司向法院起诉解除其与泰宏三亚分公司的《协议书》，西安市中级人民法院于2013年9月4日作出（2013）西民二初字第12号民事判决，判决解除双方签订的《协议书》，该判决已发生法律效力。2013年11月26日，西安京祥投资咨询有限公司向三亚市城郊人民法院起诉，要求泰宏三亚分公司返还位于三亚市河西区和平街大元大厦第9-10层两层房产并赔偿损失。三亚市城郊人民法院于2015年10月23日作出（2013）城民一初字第3397号民事判决，判决泰宏三亚分公司返还西安京祥投资咨询有限公司位于三亚市河西区和平街大元大厦第9-10层两层房产。泰宏三亚分公司不服该判决，上诉至三亚市中级人民法院，该案尚在审理中。另，2012年3月22日三亚市住房和城乡建设局曾向泰宏三亚分公司发出三住建[2012]151号《通知》，内容为：“经查档，大元大厦第九、十层的房产未登记在你公司名下,现责令你公司停止对大元大厦第九、十层房产的销售，取消其销售场所。已销售的，应做好与购房人的协调工作，并退还购房人已收取的费用。”2013年2月5日，三亚市住房和城乡建设局在《三亚晨报》上向泰宏三亚分公司发出《通知》：“现责令你公司停止对大元大厦第九、十层房产的销售，取消其销售场所。否则，因此产生的一切后果由公司承担。”

本院认为，一、关于本案的法律适用问题。陈永明为香港特别行政区居民，本案为涉港房屋买卖合同纠纷。双方当事人未选择适用的法律，因房屋买卖合同纠纷涉及不动产，涉案房屋所在地在海南省三亚市，根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条“不动产物权，适用不动产所在地法律”、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国涉外民事关系法律适用法>若干问题的解释（一）》第十九条“涉及香港特别行政区、澳门特别行政区的民事关系的法律适用问题，参照适用本规定”的规定，本案应适用内地法律。二、关于本案的实体处理问题。本案的争议焦点为：1、陈永明与泰宏三亚分公司签订的《房屋买卖合同》是否应予以解除；2、三被告是否应返还陈永明双倍定金4万元、已付购房款31万元及利息。

关于陈永明与泰宏三亚分公司签订的《房屋买卖合同》是否应予以解除的问题。《房屋买卖合同》系陈永明与泰宏三亚分公司的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，为有效合同，双方应按约定全面履行自己的义务。泰宏三亚分公司在收取陈永明按合同约定支付的第一笔购房款后，一直未将房屋交付给陈永明使用，庭审中泰宏三亚分公司称曾将房屋交付给陈永明但被拒绝接收，但未能举证证明存在这一事实，对泰宏三亚分公司的这一抗辩理由，本院不予认定。泰宏三亚分公司与西安京祥投资咨询有限公司就购买涉案房屋签订的《协议书》已于2013年9月4日经西安市中级人民法院生效判决予以解除，在与陈永明签订《房屋买卖合同》时，泰宏三亚分公司尚未取得涉案房屋的权属证书，且当时关于涉案房屋的产权归属就已在另案审理中。泰宏三亚分公司在明知自己没有涉案房屋的权属证书、无法为陈永明办理房屋过户登记的情况下，仍与陈永明签订《房屋买卖合同》并承诺办理过户登记，存在一定的欺诈情形。本案中，陈永明与泰宏三亚分公司签订《房屋买卖合同》的根本目的是为取得涉案房屋的使用权及所有权，现由于泰宏三亚分公司迟延履行双方合同中约定的交付房屋及办理过户登记的义务，致使双方合同目的不能实现，已构成根本违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项关于“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”，当事人可以解除合同的规定，陈永明要求解除与泰宏三亚分公司签订的《房屋买卖合同》的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。

关于三被告是否应返还陈永明双倍定金4万元、已付房款31万元及利息的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。因此，陈永明诉请泰宏三亚分公司返还购房款及赔偿自2015年1月4日起的利息于法有据，本院予以支持。根据双方签订《房屋买卖合同》第十七条补充条款的约定，本案中的定金为违约定金，指当交付定金一方不履行合同约定的，另一方可以没收定金；反之，收受定金的一方不履行约定的，应当双倍返还定金。本案中，《房屋买卖合同》的解除是因泰宏三亚分公司根本违约，因此，泰宏三亚分公司应按照合同约定双倍返还陈永明支付的定金。陈永明要求泰宏三亚分公司返还双倍定金、已付购房款及赔偿自2015年1月4日起的利息，于法有据，本院予以支持。但陈永明支付的31万元中，包含定金2万元，即购房款为29万元。因此，应为返还双倍定金4万元，返还已付购房款29万元，赔偿31万元本金自2015年1月4日起的利息损失。虽然《房屋买卖合同》是陈永明与泰宏三亚分公司签订，但收取房款的为三亚泰宏公司，因此，三亚泰宏公司应承担连带责任。泰宏三亚分公司为深圳泰宏公司开办的非法人企业，根据《中华人民共和国公司法》第十四条规定：“分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担”，深圳泰宏公司应对泰宏三亚分公司的债务承担连带清偿责任，即深圳泰宏公司与三亚泰宏公司应对泰宏三亚分公司所需返还的定金、购房款及利息承担连带清偿责任。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十七条、《中华人民共和国公司法》第十四条之规定，判决如下：

一、解除原告陈永明与被告深圳市泰宏房地产经纪有限公司三亚分公司签订的《房屋买卖合同》；

二、被告深圳市泰宏房地产经纪有限公司三亚分公司于本判决生效之日起十日内返还原告陈永明双倍定金4万元、已付购房款29万元及利息（利息以31万元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率，自2015年1月4日计算至付清之日止）；

三、被告深圳市泰宏房地产经纪有限公司、三亚泰宏房地产经纪有限公司对被告深圳市泰宏房地产经纪有限公司三亚分公司上述债务承担连带清偿责任。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费9900元（原告陈永明已预缴），由被告深圳市泰宏房地产经纪有限公司三亚分公司、深圳市泰宏房地产经纪有限公司、三亚泰宏房地产经纪有限公司负担9900元，退还给陈永明9900元。

如不服本判决，原告陈永明可以在判决书送达之日起三十日内，被告深圳市泰宏房地产经纪有限公司三亚分公司、深圳市泰宏房地产经纪有限公司、三亚泰宏房地产经纪有限公司可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省高级人民法院。

                                           审    判    长        尹合欢

                                           审    判    员        欧  颖 

                                           审    判    员        左家锋

                                                   二〇一七年八月十八日

                                 书    记    员        徐  爽

附相关法律条文：

《中华人民共和国合同法》

    第六十条  当事人应当按照约定全面履行自己的义务。  

    第九十四条  有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；

（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；

（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

（五）法律规定的其他情形。

第九十七条  合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。

《中华人民共和国公司法》

第十四条  公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。