海南省三亚市中级人民法院

民事判决书

                                                     （2014）三亚民三初字第2号

原告：海南省国营南滨农场。

法定代表人：吉家校。

委托代理人：姜丹。

委托代理人：马维秋。

被告：洪明水，男，1947年12月10日出生,台湾省台南县人。

被告：三亚蓬莱农业开发有限公司。

法定代表人：洪明水。

两被告委托代理人：李东夷。

两被告委托代理人：李安。

第三人：三亚南滨投资有限公司。

法定代表人：郭仁丰。

委托代理人：陈正伟。

原告海南省国营南滨农场（以下简称南滨农场）诉被告洪明水、三亚蓬莱农业开发有限公司（以下简称蓬莱公司）、第三人三亚南滨投资有限公司（以下简称南滨公司）农业承包合同纠纷一案，本院于2014年1月3日受理后，依法组成合议庭,于2014年3月14日公开开庭进行了审理。原告南滨农场的委托代理人马维秋，被告洪明水、蓬莱公司的委托代理人李东夷、李安，第三人南滨公司的委托代理人陈正伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告南滨农场诉称：1994年7月1日，南滨农场与洪明水签订《土地承包合同书》，将南滨农场海燕队范围内部分土地承包给洪明水发展种养业，承包期为30年，自1994年7月1日至2024年6月30日止。合同同时约定，在承包期间，如国家或南滨农场建设项目需要征用土地时，双方无条件服从。2001年4月26日，因“洪明水与洪肇铭在三亚市台办协调下分开经营”，经南滨农场与法定代表人为洪明水的蓬莱公司协商一致，签订《〈土地承包合同书〉补充协议书》，约定《土地承包合同书》继续具有法律效力，并在此合同条款基础上，按国家测绘局第四地形测量队2000年9月28日实测面积556.7亩计算承包面积。2011年2月28日，海南省农垦总局将此前洪明水承包土地范围内的地籍号29-35-3-2-1a的59633.34平方米土地划转给南滨公司，在上述土地上开发建设南海圣苑小区项目。2011年10月10日，三亚市人民政府向南滨公司颁发三亚国用（2011）第0146号《国有土地使用权证》。2013年3月14日三亚市人民政府同意将已划转给南滨公司的，包含《土地承包合同书》及《〈土地承包合同书〉补充协议书》中涉及的四号地块在内的5.6822公顷土地转为建设用地，并列入省农垦2012年度用地计划，南海圣苑项目已经于2013年8月经过三亚市规委会讨论通过，并且被海南省人民政府列入省重点项目。2011年11月2日，南滨农场及南滨公司将前述土地划转等情况分别函告洪肇铭、洪明水及蓬莱公司，敦促其办理合同解除手续。2013年11月22日，南滨农场再次向洪明水及蓬莱公司送达《解除〈土地承包合同书〉及〈土地承包合同书补充协议书〉通知书》，书面通知洪明水及蓬莱公司解除《土地承包合同书》及《〈土地承包合同书〉补充协议书》。因通知解除未果，为维护南滨农场的合法权利，现诉至法院请求依法判令：1、解除南滨农场与洪明水、蓬莱公司签订的《土地承包合同书》及《〈土地承包合同书〉补充协议书》中涉及的四号地块（三亚国用[2011]第0146号宗地）的土地承包关系；2、判令洪明水、蓬莱公司自判决生效之日起5日内将占用的四号地块（三亚国用[2011]第0146号宗地）恢复原状，即将青苗、房屋等地上附着物清理完毕；3.判令洪明水、蓬莱公司将占用的四号地块（三亚国用[2011]第0146号宗地）立即交还原告。

被告洪明水、蓬莱公司共同辩称：一、原告主体身份不适格。涉案土地划转至南滨公司名下，南滨农场与该宗地无直接利害关系。二、《土地承包合同书》第七条所约定的解除条件不成就。达到合同解除条件的建设项目限于“国家建设项目或甲方建设项目”，“南海圣苑”既不是国家建设项目，也不是南滨农场的项目。三、《土地承包合同书》的法定解除条件不成就。涉案土地尚未办妥农用地转用审批手续，不能作为房地产开发建设用地。综上，南滨公司主张洪明水、蓬莱公司将涉案土地恢复原状并交还，没有事实根据和法律依据。

第三人南滨公司述称：海南省农垦总局批准南滨公司涉案土地上建设“南海圣苑”项目，属于南滨农场与洪明水、蓬莱公司签订的《土地承包合同书》第七条约定的“国家建设项目或甲方建设项目”范畴，符合合同约定解除的条件。同意洪明水、蓬莱公司向南滨农场履行将涉案土地恢复原状并交还的义务。

经审理查明：1994年7月1日，南滨农场与洪肇铭、洪明水签订《土地承包合同书》，合同约定：“甲方（指南滨农场）同意将本场海燕队范围内部分土地承包给乙方（指洪肇铭、洪明水）发展种养业……二、承包年限为三十年。从一九九四年七月一日起，至二零二四年六月三十日止。……七、其他规定：1、承包期内，若国家建设项目或甲方建设项目需要征用土地时，双方应无条件服从，并按以下原则处理有关事宜。①土地承包费以征地之日起停交，甲方应退还乙方多交的承包费。②地面上的青苗赔偿标准，按国家有关规定处理，如国家规定不明确时，可按海南省、三亚市或省农垦总局相应规定办理。③由甲方负责向征地方办理索赔。青苗费按乙方80%、甲方20%分成；土地补偿费、安置费、搬迁费、垦荒费归甲方。……3、承包期内，乙方在不改变合同条款的前提下，可以依法转让、出租、抵押、继承，但应事先通知甲方，经双方补办手续后方能生效”。经测绘，乙方承包的土地分为四块，涉案的承包地是其中一块，为合同附件平面宗地图中标注的第四块土地（简称四号地块）。该地四至东至海榆西线，西至南山村高山组与水南村用地，南至南山村高山组与水南村用地，北至水利沟，土地使用权面积为59633.34平方米(即89.45亩)。1995年12月28日，洪明水自行出资设立的有限责任公司（台港澳自然人独资）蓬莱公司成立。1997年11月24日,洪明水与洪肇铭达成《解除合营农园协议书》,将双方承包的四块土地重新分配,各自独立承包。2001年4月26日，南滨农场与洪明水独资开办的蓬莱公司签订《〈土地承包合同书〉补充协议书》，南滨农场同意洪明水与洪肇铭分开独立承包,涉案四号地块由洪明水继续承包使用。庭审中，南滨农场、南滨公司主张《土地承包合同书》与《〈土地承包合同书〉补充协议书》系主合同与从合同关系，洪明水及蓬莱公司实际履行了四号地块的承包权利义务；洪明水、蓬莱公司抗辩称《土地承包合同书》与《〈土地承包合同书〉补充协议书》系两份独立的合同，但对洪明水实际履行两合同中关于四号地块的承包权利义务无异议。

2010年1月12日，海南农垦中新集团有限公司与南滨农场共同投资成立南滨公司。2010年7月12日，海南省农垦总公司作出琼垦企字[2010]163号《关于三亚南滨投资有限公司与海南顺达房地产开发有限公司合作开发南海圣苑小区项目的批复》，同意在四号地块上建设南海圣苑小区项目。2011年2月28日，海南省农垦总局作出琼垦局字[2011]1668号《关于同意划转农场国有划拨土地的批复》，同意将四号地块划转给南滨公司。2011年10月10日，三亚市人民政府向南滨公司颁发三亚国用（2011）第0146号《国有土地使用证》，将四号地块确权给南滨公司，该地用途为农业用地、使用权类型为划拨。

2010年10月21日，南滨农场通知洪肇铭、洪明水，因四号地块已被海南省农垦总公司批准为开发用地，告知在2010年10月26日前办理《土地承包合同书》中部分用地解除承包关系的相关事宜。同年10月25日，蓬莱公司、洪明水复函表示解除合同的条件未成就，不同意解除合同。2011年11月2日，南滨农场通知蓬莱公司和洪明水，告知发包的土地已划拨到南滨公司名下并办理土地变更过户手续完毕，发包人的合同权利也转让给南滨公司享有，要求服从南滨公司管理安排。同年11月12日，蓬莱公司复函表示南滨公司不是承包合同的相对人，无须服从其管理安排，同时要求继续履行承包合同。随后，南滨公司以开发建设为由，要求与蓬莱公司和洪明水部分解除土地承包合同，将四号地块退还，并表示同意按合同约定进行补偿，但双方协商未果。因向洪明水、蓬莱公司主张解除合同、返还四号地块未果，南滨农场因故起诉至本院，请求判如所请。庭审中，南滨农场明确恢复原状的诉求系指将四号地块上的种植物、房屋等地上附着物清理完毕；南滨公司同意洪明水、蓬莱公司向南滨农场返还四号地块。

另，2013年3月14日，三亚市人民政府作出三府函[2013]163号《关于南滨农场海燕队内部分农用地转用的批复》，将四号地块转为建设用地，用地指标列入省农垦2012年度用地计划，该用地农转用后的规划性质为二类居住用地、公共绿地用地及道路用地。

另查明，海南中明智评报字（2012）第4022号资产评估报告中已明确四号地块上涉及资产包含地上种植物（金煌品种芒果树4500株），地上附着物（含住房1、住房2、住房3、厨房、简易房、简易工棚、水泥水池、大铁门、铁丝网篱笆），以上房屋建筑物均未办理《房屋所有权证》。庭审中，洪明水、蓬莱公司未对该资产范围提出异议。

以上事实有《土地承包合同书》、《〈土地承包合同书〉补充协议书》、《解除合营农园协议书》、琼垦企字[2010]163号《关于三亚南滨投资有限公司与海南顺达房地产开发有限公司合作开发南海圣苑小区项目的批复》、琼垦局字[2011]1668号《关于同意划转农场国有划拨土地的批复》、三亚国用（2011）第0146号《国有土地使用证》、三府函[2013]163号《关于南滨农场海燕队内部分农用地转用的批复》、2010年10月21日《关于办理部分土地解除承包关系的通知》、2010年10月25日《回复函》、2011年11月2日《通知》、2011年11月12日《复函》、海南中明智评报字（2012）第4022号资产评估报告及当事人陈述在案佐证，并经庭审质证，足以认定。

本院认为，本案争议的焦点有三点：一是本案当事人的诉讼主体是否适格；二是在于解除《土地承包合同书》、《<土地承包合同>补充协议书》中关于四号地块的承包关系的条件是否成就；三是洪明水及蓬莱公司是否应将四号地块恢复原状并返还给南滨农场。

一、关于本案当事人的诉讼主体是否适格的问题。

南滨农场与洪明水签订《土地承包合同书》、《〈土地承包合同书〉补充协议书》，由南滨农场作为座落于该农场范围内的四号地块的发包人，由洪明水承包四号地块并依约履行相应的权利义务，当事人均无异议。南滨农场作为涉案土地承包合同的相对人，将其列为原告参加诉讼符合《民事诉讼法》第一百一十九条之规定。

蓬莱公司是洪明水独资设立的公司，从涉案土地承包合同的签订及履行的过程来看，洪明水和蓬莱公司实际形成公司法上的人格混同，而且洪明水也未提供证据证明公司的财产独立于其本人的财产，两者实际是涉案土地承包合同的相对人，将两者列为被告参加诉讼符合《民事诉讼法》第一百一十九条之规定。

四号地块已经海南省农垦总局同意划拨给南滨公司，且三亚市人民政府已向南滨公司颁发了四号地块国有土地使用权证、并同意将四号地块转为建设用地。南滨公司作为涉案土地的实际使用权人，与案件处理结果有法律上的利害关系，以第三人身份参加涉案合同纠纷有事实根据和法律依据。

因此，洪明水和蓬莱公司抗辩本案当事人不适格的请求无事实根据和法律依据，应不予支持。

二、关于解除涉案四号地块承包关系的条件是否成就的问题。

按《土地承包合同书》第七条约定，合同解除的条件是国家建设项目或者发包方建设项目需要征用该土地，同时还约定如有上述需要，各方要无条件服从。首先，南滨公司系海南农垦中新集团有限公司与南滨农场共同投资成立的；其次，从海南省农垦总局和海南省农垦总公司同意给南滨公司划拨土地建设“南海圣苑”项目的批复，从三亚市人民政府向南滨公司颁发四号地块国有土地使用权证、将四号地块转为建设用地并将用地指标列入省农垦2012年度用地计划的事实来看，征用该地系发包方的建设项目需要；再次，南滨公司已取得涉案地块的使用权，涉案地块已从农垦企业土地转为建设用地，转用后的规划性质为二类居住用地、公共绿地用地及道路用地，洪明水、蓬莱公司承包四号地块发展种植业的合同目的已不能实现。因此，南滨农场主张依照双方合同第七条约定的解除条件与洪明水、蓬莱公司解除四号地块的承包关系，具有事实根据和法律依据，应予支持。

三、洪明水及蓬莱公司是否应将四号地块恢复原状并返还给南滨农场。

合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。因发包方建设项目需要征用四号地块，洪明水、蓬莱公司应依约无条件服从。鉴于四号地块的地上现状为种植物及房屋，故南滨农场要求洪明水、蓬莱公司将四号地块地上种植物和房屋等地上附着物清理完毕并返还该地块，具有事实根据和法律依据，应予支持。且四号地块的实际使用权人南滨公司亦当庭同意由南滨农场代为收回四号地块，故洪明水、蓬莱公司应向南滨农场返还四号地块。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条之规定，判决如下：

一、解除原告海南省国营南滨农场与被告洪明水于1994年7月1日签订的《土地承包合同书》及原告海南省国营南滨农场与被告三亚蓬莱农业开发有限公司于2001年4月26日签订的《〈土地承包合同书〉补充协议书》中涉及四号地块[即三亚国用（2011）第0146号《国有土地使用证》登记的使用权面积为59633.34平方米土地]的土地承包关系;

二、被告洪明水和被告三亚蓬莱农业开发有限公司在本判决生效之日起五日内将四号地块[即三亚国用（2011）第0146号《国有土地使用证》登记的使用权面积为59633.34平方米土地]上的种植物和房屋等其他地上附着物清理完毕；

三、被告洪明水和被告三亚蓬莱农业开发有限公司在本判决生效之日起五日内将四号地块[即三亚国用（2011）第0146号《国有土地使用证》登记的使用权面积为59633.34平方米土地]交还原告海南省国营南滨农场。

本案案件受理费53497.04元（原告已预缴），由被告洪明水、三亚蓬莱农业开发有限公司共同负担53497.04元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省高级人民法院。

                              审  判  长   尹合欢

                              审  判  员   欧  颖

                              代理审判员   郭  莹

                               二○一四年四月四日

                              书  记  员   陈海鸥