关键词

民事  共有财产  优先购买权

裁判要点

房屋的共有权利人，享有房屋的优先购买权。涉案房屋属公有住房的出售，在涉案房屋出售价格标准约定不明的情况下，或认定为按市场价或成本价出售，则不具有优先购买权；在以标准价出售的公有住房再次转让时，原则上按成本价补足房价款及利息，并按照相关规定补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费即可合法转让。

相关法条

1.《中华人民共和国物权法》第十七条

2.《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》第二十一条

3.《建设部关于进一步推进现有公有住房改革的通知》第七条

4.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条

基本案情

1996年9月1日，张小燕与海南南海石油服务总公司（以下简称南油公司）签订《三亚市职工公有住房买卖合同》，约定：南油公司同意将其所有的位于三亚市三亚湾路南油宿舍3栋407房出售给张小燕；该套房屋的应付款为人民币59,518元，张小燕一次性付款，按应付房价款给予20%的折扣，折扣后实付房款为47,615元；张小燕按照市价购买的住房，产权归个人所有，可以依法进入市场，按规定交纳有关税费后收入归个人所有；按成本价购买的住房，产权归个人所有，住用满五年后，可依法进入市场，在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后，收入归个人所有；按标准价购买的住房，拥有部分产权，即占有权、使用权、有限处理权和收益权，可以继承；在付清房款后满五年，允许出售或出租，原产权单位有优先购买权和租用权，售房或租房收入在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后，增值部分按产权比例分配等。三亚市住房制度改革办公室（以下简称三亚市房改办）在该合同的监证单位处盖章并写上“产权比例南油公司占20%，张小燕占80%”。合同签订后，张小燕付清了房款47,615元并取得该房，且于2007年9月4日取得该房屋的土地房屋权证，证号为三土房（2007）字第6840号，该证载明，权利人张小燕，占有份额80%。

2007年10月7日，吴海芳与张小燕、黎礼文签订《购房协议书》，约定：张小燕同意将位于三亚市三亚湾路南油宿舍楼3栋407房转让给吴海芳；吴海芳一次性付完房屋转让费196,000元给张小燕，该房屋所有权属吴海芳所有；张小燕应积极配合吴海芳办理产权过户手续等。签订合同当天，吴海芳一次性将涉案房屋转让费196,000元支付给张小燕，张小燕将涉案房屋交付给吴海芳使用。

涉案房屋的权利人为张小燕，南油公司未被登记为涉案房屋的权利人。

南油公司诉称，虽未在涉案房屋权属证书中被登记为权利人，但南油公司是涉案房屋的按份共有人。在南油公司与张小燕签订的《三亚市职工公有住房买卖合同》第六条第一项规定及监证单位三亚市房改办在该合同中注明产权比例南油公司占20%、张小燕占80%。另外，三土房（2007）字6840号《土地房屋权证》，三土房（2007）字第6840号土地房屋登记卡、三改房证字第5994号房屋所有权证存根等明确载明张小燕的份额仅为80%。这说明张小燕是按标准价向购买涉案房屋的，张小燕仅拥有涉案房屋80%的产权份额，余下20%的产权份额为南油公司拥有。请求判令：1.依法撤销三亚市中级人民法院（2016）琼02民初124号民事判决，改判支持南油公司的一审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由吴海芳承担。

吴海芳辩称：一、南油公司不是涉案房屋按份共有人，根据《中华人民共和国物权法》规定，物权实行登记制度，涉案房屋房产证的房屋登记卡上面的权利人一栏仅登记张小燕一人为权利人。因此，张小燕才是涉案房屋的唯一权利人。二、南油公司一审诉求没有事实和法律依据，其非按份共有人，不能适用按份共有人的相关法律。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回南油公司的上诉请求，维持原判。

黎礼文、张小燕辩称：房产证上张小燕只有80%的产权，另外20%的产权是南油公司的，吴海芳所述不属实。

裁判结果

海南省三亚市中级人民法院作出（2016）琼02民初124号民事判决：一、张小燕、黎礼文应于本判决发生法律效力之日起三十日内将张小燕名下的位于三亚湾路南油公司宿舍楼第三幢407房产权转让登记至吴海芳名下；二、驳回海南南海石油服务总公司的诉讼请求。海南省高级人民法院作出（2017）琼民终374号民事判决：驳回上诉，维持原判。该判决已发生法律效力。

裁判理由

海南省高级人民法院二审认为：二审争议焦点为南油公司对涉案房屋是否享有优先购买权。

南油公司以其为涉案房屋的按份共有人而享有优先购买权，是否有事实与法律依据。《中华人民共和国物权法》第十七条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。根据一审在案证据，三土房（2007）字第6840号《土地房屋权证》和三改房证字第5994号房屋所有权证存根，均载明房屋权利人为张小燕，占有份额80%；2016年12月2日的《三亚市房地产权属登记信息查询结果》，载明涉案房屋权利人为张小燕，占有份额100%。可见，涉案房产产权证中“权利人”栏中均明确载明权利人为张小燕，南油公司未被登记为权利人。张小燕与南油公司签订的《三亚市职工公有住房买卖合同》第二条约定的是整套房屋的价款，并未约定支付的是80%产权份额的购房款。虽然上述合同监证单位落款处注明张小燕占80%，南油公司占20%。但上述合同并未约定，南油公司只出售80%的产权或保留20%的产权份额。因此，南油公司提供的证据不足以证明其享有涉案房屋20%的产权份额，南油公司不是涉案房屋的共有权利人，其不享有涉案房屋优先购买权。

南油公司以张小燕按标准价购买涉案房屋而享有优先购买权，是否有事实与法律依据。《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》（二十一）条规定，职工以市场价和成本价购买的住房，产权归个人所有。按标准价购买的住房，拥有部分产权，产权比例按售房当年标准价占成本价的比重确定。职工以标准价购买的住房，一般住满5年方可依法进入市场，在同等条件下，原产权单位有优先购买权。张小燕与南油公司签订的《三亚市职工公有住房买卖合同》第六条关于住房产权以及涉案房屋出售价格标准未明确约定，应从有利于购买人的原则，认定为按市场价或成本价出售，购买人享有按市场价或成本价标准出售的公有住房的相关权利。另外，根据《建设部关于进一步推进现有公有住房改革的通知》第七条规定，对职工已按标准价购买的住房，要鼓励职工在自愿的基础上按成本价补足房价款及利息。职工按成本价补足房价款及利息后，住房产权归职工个人所有。从上述规定看，国家政策原则上鼓励公有住房产权的个人化，在以标准价出售的公有住房再次转让时，原则上按成本价补足房价款及利息给南油公司，并按照相关规定补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费即可合法转让。而从我省及三亚市截至目前的公有住房改革及交易实践来看，张小燕按要求向房改办补交部分款项即可办理100%产权登记。故南油公司以张小燕系以标准价购买涉案房屋，在同等条件下其作为原产权单位享有优先购买权的主张，亦缺乏事实与法律依据。